Çolakoğlu Hukuk


29 Mart, 2019

1
Begeni

490
Görüntüleme

Kerem ÇÖLCÜ

DEVRE TATİL/DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ



 

DEVRE TATİL / DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ

A-DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE UNSURLARI

1-Devre Tatil Sözleşmesinin Tanımı

Devre tatil sözleşmesi, sağlayıcılar ile taşınmazdan zamanla sınırlı yararlanma hakkı talep eden devre tatil hakkı sahipleri arasında sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde doğmuş ve gelişip şekillenmiştir. Bu bağlamada genel olarak devre tatil sözleşmesi, sağlayıcı ile devre tatil sahibi arasında akdedilen, belirli veya belirlenebilir bir tatil ünitesi ile ortak tesislerden yılın belirli veya belirlenebilir zamanlarında periyodik olarak yararlanma hakkını sürekli veya uzun yıllar boyunca sağlamaya yönelik, devre tatil hakkı sahibine belirli bir ücret karşılığında sözleşmenin karşı tarafına yöneltebileceği nisbî nitelikte alacak hakkı bahşeden, üçüncü kişilere devri ve mirasçılara intikali elverişli olan sözleşme veya sözleşmeler bütünüdür.[1]

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50/I uyarınca , “Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.”

14.01.2015 yürürlük tarihli Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği madde 4/I-d uyarınca, “ Devre tatil sözleşmesi: Bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.”

 

2-Devre Tatil Sözleşmesinin Unsurları

Devre tatil sözleşmelerinin unsurlarını, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 50. Maddesinden yararlanarak şöyle sıralayabiliriz;

  • En az bir yıllık süre için yapılması (Çerçeve-sabit süre): Kanunda açıkça belirtildiği gibi devre tatil sözleşmesi en az bir yıllık süre için yapılmalıdır. Bu süre, çerçeve olarak ve sabit şekilde belirlenir ve sözleşmenin sona erdiği süreyi de ifade eder. Devre tatil hakkı sahibi olan tüketicinin sözleşmeden yararlanması için asgari süre budur. Bu hakkın süresiz olarak tanınması da mümkün olup bu gibi durumlarda tüketici, her senenin belli veya belirlenebilir döneminde taşınmazdan yararlanmaktadır. Bir yıllık süre asgari bir süre olduğundan, çerçeve-sabit sürenin daha kısa süreli olduğu sözleşmeler Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmeyecektir. 4077 sayılı kanunda bu süre üç yıl olarak belirlenmişti (m.6/B). Ancak uygulamada sürelerin daha az olarak belirlenmesi nedeniyle 6502 sayılı kanunda bu yönde düzenleme yapılmıştır.

 

  • Yıl içinde belirli veya belirlenebilecek ve bir gecelik konaklamadan daha az olmayacak bir dönem (periyodik süre) kararlaştırılması: Burada yıl içindeki dönemler (periyodik süreler) söz konusudur. Bu dönemlerin kanunda da açıkça belirtildiği gibi, belirli (sabit) veya belirlenebilir (değişken) olması mümkündür. Bu süreden daha aşağı bir sürenin kararlaştırılması hâlinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanmayacaktır. Örneğin gecelik konaklama olmaksızın gün içinde yararlanma hakkının verilmesi durumunda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un uygulanmasından söz edilemez. Yıl içindeki devrelerin belirlenebilir (değişken) olması hâlinde genellikle bu hak tüketiciye tanınmakta ve tüketicinin belli süre önceden bildirimde bulunması aranmaktadır. Örneğin tatil için tüketicinin belirleyeceği ay içindeki günlerde ve en az üç ay önceden bildirimde bulunmak kaydıyla en az bir haftalık süre kararlaştırılması olanaklıdır. Periyodik süre genelde en az bir hafta olmaktadır. Keza, 4077 sayılı kanun zamanında sürenin en az bir hafta olması aranmaktaydı (m.6/B). Ancak yeni düzenlemeye göre en az bir gecelik konaklama içermesi kaydıyla bir veya birkaç günden oluşan süre bile yeterli olacaktır. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda “gecelik konaklama” dan ne anlaşılması gerektiği açıkça ifade edilmemiştir. Ancak gecelik konaklama; günlük dildeki kullanımından ve tatil amaçlı konaklama imkânı veren işletmelerin uygulamasından da anlaşılacağı gibi gece saatlerini devre tatil konusu taşınmazda geçirmeyi ifade etmektedir. Bu durumda da gece saatlerinin günlük 24 saatlik zaman diliminde hangi saatler arasında olduğunu belirlemek gerekecektir. Gece saatlerinden ne anlaşılması gerektiği de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenmemiştir. Ancak, hukukumuzda bazı alanlarda gece saatleri önem taşımaktadır ve bazı kanunlarda bu zaman aralığı tanımlanmıştır. Bu düzenlemelerden yola çıkarak, gece saatlerinin güneşin doğuş ve batış saatlerine göre belirleneceğini söyleyebiliriz. Buna bağlı olarak gece saatleri, güneşin batmasından bir saat sonra başlayan ve doğmasından bir saat evvele kadar devam eden zaman aralığıdır. Bu saatlere denk gelen konaklamayı gecelik konaklama olarak ifade edebiliriz. Ancak konaklamanın gecelik olabilmesi için, tüm gecenin orada konaklanarak geçirilmesi şart olmamalıdır. Somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılmalı, kişinin gece saatleri bitmeden de devre tatil konusu taşınmazdan ayrılması, gecelik konaklama olarak kabul edilmelidir. Önemli olan gece saatleri içinde makul sayılabilecek bir süre konaklamaktır.

 

  • Bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın ya da ikamete elverişli taşınırın kullanım hakkının devri ya da devrinin taahhüt edilmesi: 4077 sayılı kanuna göre, taraflar arasında yapılan bir devre tatil sözleşmesinde, sağlayıcı tarafından sözleşmenin konusu bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devrinin taahhüt edilmesi gerekirdi. Görüldüğü gibi sözleşmenin konusunun taşınmaz olması gerektiği açık şekilde ifade edilmişti. Sözleşmeye konu taşınmazın da “konut ve tatil amaçlı” olarak kullanılması gerekirdi. Çünkü malın tanımını yapan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3/c hükmüne göre her türlü değil, sadece “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” bu kanun kapsamındaydı. Uygulamada da genellikle devre tatil sözleşmesi tatil amaçlı olarak yapılmaktadır. Ancak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un malın tanımını yapan 3/h maddesine göre, “konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar” bu kanun kapsamında olacaktır. Görüldüğü gibi 4077 sayılı kanunun 3/c maddesindeki “konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar” ifadesi “konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallar” ifadesiyle değiştirilmiştir. Dolayısıyla, eski kanun dönemindeki sınırlamanın artık olmadığı, hangi amaçla olursa olsun, ister konut ister tatil ihtiyacı olsun, devre tatil sözleşmesinin diğer unsurlarını da barındırdığı takdirde sözleşmenin 6502 sayılı kanun kapsamında olacağı söylenebilir. Devre tatil sözleşmesine konu olan taşınmazın bir veya birden fazla olması olanaklıdır. Aslında burada ifade edilmek istenen taşınmazın bir kısmının (oda veya odalarının), tamamının veya birden fazla taşınmazın (genelde yan yana veya ard arda duran yerlerin) devre tatil için kullanılabileceğidir. Taşınmazın bir otel odasında, tatil köyünde veya tatil sitesinde olması durumu değiştirmez. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da her ne kadar taşınmazın bir kısmının devre tatil sözleşmesine konu edilebileceği belirtilmemişse de, işin niteliği gereği bu sonucun kabul edilmesi yerinde olacaktır. Kanunda ifadesi geçen kullanım hakkının devri ve devrin taahhüdü konusunda; kullanım hakkının devri sözleşmesini, devre tatil sözleşmesine ilişkin asıl sözleşme; kullanım hakkının devri taahhüdünü ise devre tatil sözleşmesinin yapılacağına dair bir ön sözleşme olarak kabul etmek mümkündür.[2]

 

B-DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Devre tatil sözleşmesine uygulanacak hükümlerin tespit edilebilmesi için öncelikle bu sözleşmenin hukuki niteliğinin ortaya konulması gerekecek olup bu sözleşmenin hukuki niteliğinin bilinebilmesi içinse bu sözleşmenin unsurlarının değerlendirilmesi gerekecektir. Buna göre;

· Devre tatile konu taşınmazdan yararlanma, kira sözleşmesine dair unsur,

· Devre tatile konu taşınmazın ve ortak yerlerin bakımı ve temizliği, hizmet sözleşmesine dair unsur,

· Sözleşmede kararlaştırılmışsa yemek verme, satış sözleşmesine dair unsur,

· Tüketicinin bedel ödemesi, satış veya kira sözleşmesine dair unsur içermektedir.

Görüldüğü gibi devre tatil sözleşmesinin unsurları, kanunda düzenlenen (tipik veya isimli) sözleşmelerin unsurlarından en az biri alınarak oluşturulmuştur. Bu sözleşmenin tüm unsurları ve uygulanacak hükümler kanunda düzenlenmediği için ortada atipik (isimsiz) sözleşmelerden karma bir sözleşme söz konusudur. Oysa satış, kira veya hizmet sözleşmesi gibi sözleşmelerin her biri kanun tarafından düzenlenmiş olan sözleşmelerdir. Kanun tarafından düzenlenmiş olma, en azından sözleşme unsurlarının, tarafların hak ve borçlarının ve uygulanacak hükümlerin belirlenmiş olması anlamına gelmektedir.

Nitekim Yargıtay kararlarında da, devre tatil sözleşmesinin; hizmet, kira, vekâlet, satış gibi kanunda düzenlenen sözleşmelerin unsurlarından oluştuğu ve bu yüzden atipik sözleşmelerin türü olan karma sözleşmelerden olduğu belirtilmektedir.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun madde 50 düzenlemesiyle, bu sözleşmeye tanım getirilmiş olması, devre tatil sözleşmesini tipik bir sözleşme hâline getirmez. Çünkü tipik sözleşmelerde (satım, kira vs. gibi sözleşmeler) sözleşmenin tüm unsurlarına, tarafların hak ve borçları ile sözleşmenin hüküm ve sonuçlarına kanunda yer verildiği hâlde, devre tatil sözleşmelerinde bu tür ayrıntılı hükümler bulunmamaktadır. Devre tatil sözleşmesinde; tatil hakkının satışı, satım akdine (ani edimli borç ilişkisine) ait özellik gösterirken, tatile konu taşınmazdan ve tesislerden yararlandırma için gereken hizmetlerin görülmesi, kira veya hizmet sözleşmesine (sürekli borç doğuran ilişkilere) ait özellik gösterir. Devre tatil sözleşmelerinin bir tarafında “tüketici” bulunurken; diğer tarafında “satıcı veya sağlayıcı sıfatlarını taşıyan kişi (girişimci)” bulunmaktadır. Doktrinde kabul edilen baskın görüşe göre karma sözleşmelere, kaynağını Türk Medeni Kanununun 1’inci maddesinden alan kıyas veya yaratma teorisi uyarınca, kendisini oluşturan unsurlara dair sözleşme hükümleri kıyasen uygulanır. Ancak devre tatil sözleşmesi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında olduğu için öncelikle bu kanun hükümleri uygulama alanı bulacaktır. TKHK madde 83/I uyarınca, bu kanunda hüküm olmayan hâllerde genel hükümler uygulanacaktır.[3]

 

C-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİYE ÖNBİLGİLENDİRME FORMUNUN VERİLMESİ (AYDINLATMA ZORUNLULUĞU)

6502 Sayılı Kanun madde 50/IV uyarınca, “Devre tatil sözleşmeleri, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri, değişim sözleşmeleri ve satıcı veya sağlayıcının devre tatil veya uzun süreli tatil hizmetinin alınıp satılması hususunda tüketiciye yardımcı olduğu yeniden satış sözleşmelerinin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur.

Ön bilgilendirme formunun şekil şartı ve zorunlu unsurları, Yönetmelik Madde 5’ te düzenlenmiştir. Buna göre; Ön bilgilendirme formunun, en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenmesi zorunludur. Ön bilgilendirme formunda yer alması zorunlu unsurlar ise;

a) Satıcı, sağlayıcı ve malikin isim, unvan, açık adres, telefon ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,

b) Sözleşme konusu hakkın tanımı, niteliği, kapsamı ve kullanım koşulları,

c) Sözleşmenin süresi, sözleşme konusu hakkın kullanılabileceği dönem ve tarih aralığı,

ç) Sözleşme konusu taşınmazın fiili durumu ve yeri,

d) Sözleşme konusu hakkın kullanımı için ödenecek tüm vergiler dahil toplam fiyat,

e) Ortak tesislerin ve hizmetlerin kullanımı için ödenecek bedel, vergi, harç gibi zorunlu yasal giderler ile genel idari masrafların ne şekilde hesaplanacağına, bu giderlerin nasıl ve ne zaman arttırılabileceği ile tüketiciye nasıl yansıtılacağına ilişkin açıklamalar,

f) Tüketicinin yararlanabileceği yüzme havuzu, sauna ve benzeri ortak tesisler, ışıklandırma, su, bakım ve benzeri hizmetler ile bunlardan yararlanma şartları,

g) Taşınmazın bakım ve onarımının, yönetim ve idaresinin ne şekilde olacağına ilişkin açıklamalar ve tüketicilerin bu konularla ilgili kararlara nasıl katılabileceği ve kararları nasıl etkileyebileceğini de içeren bilgi,

ğ) İktisabın sözleşmede belirtilenler dışında herhangi bir ek ödemeye ve yükümlülüğe yol açmayacağına ilişkin bilgi,

h) Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı ile varsa değişim planına ilişkin açıklamalar,

ı) Cayma hakkının ne şekilde kullanılacağı ve cayma bildiriminin yapılacağı açık adres, faks numarası ve elektronik posta bilgileri,

i) Sözleşme konusu taşınmaz üzerinde varsa idari veya hukuki kısıtlamalara ilişkin bilgi,

j) Devre mülk hakkı veren sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır.” İbaresi,

k) Konusunu diğer ayni haklar ile şahsi bir hakkın oluşturduğu sözleşmelerde “Bu sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkınız bulunmaktadır. Cayma süresi içinde sözleşmeye konu mal veya hizmet karşılığında herhangi bir isim altında ödeme yapmanızı veya borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi istemeyeceğimizi taahhüt ederiz.” İbaresi,

l) Tüketicinin cayma hakkı konusunda hiç ya da gereği gibi bilgilendirilmemesi halinde cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı olmadığına ve bu sürenin her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona ereceğine ilişkin bilgi,

m) Tarafların sözleşmeyi fesih şartları ile sözleşmenin feshedilmesi halinde bunun sonuçlarına ilişkin bilgi,

n) Sözleşmeden doğan haktan üçüncü bir kişinin yararlanıp yararlanamayacağına ilişkin bilgi ile yararlandığı takdirde buna ilişkin açıklamalar,

o) Varsa satıcı veya sağlayıcının şikayetlere ilişkin çözüm yöntemleri hakkında bilgi,

ö) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi,

p) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,

r) Sözleşme konusu hakkın taksitle satılması halinde;

1) Tüm vergiler dahil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı,

2) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,

3) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

4) Varsa peşinat tutarı.

 

Satıcı veya sağlayıcıdan kaynaklanmayan ve gerekli özenin gösterilmesine rağmen sonuçlarına engel olunamayan, olağandışı ve öngörülemeyen durumlarda, ön bilgilendirme formlarında yer alan bilgiler, sözleşmenin kurulmasından önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketicinin onayını almak ve yapılan değişiklikleri de ayrıca sözleşmede belirtmek şartıyla değiştirilebilir.

Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerle ilgili olarak, satıcı veya sağlayıcının hediye tatil, kampanya, ücretsiz yemek ve gezi gibi isimler altında satışı özendirici yöntemler kullanarak tüketiciye bir davette bulunması halinde, bu davetin içeriği ve ticari amacının tanıtım faaliyetinden önce yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye bildirilmesi zorunludur.

Belirtilen bilgilendirmelerin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.

 

D-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE ŞEKİL ZORUNLULUĞU

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkına Kanun madde 50/5 uyarınca, “Mesafeli satış yöntemiyle kurulan sözleşmeler hariç olmak üzere satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür. Yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir nüshasının kâğıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye verilmesi zorunludur. Daha ağır şekil şartları öngören kanun hükümleri saklıdır.”

Yönetmeliğin “Sözleşmenin Şekli Ve İçeriği” başlıklı 6. Maddesi uyarınca ise,Satıcı veya sağlayıcı, 5 inci madde uyarınca tüketiciye verilen ön bilgilendirme formunda yer alan bilgilerle birlikte tüketicinin adı, soyadı, açık adresi ve diğer iletişim bilgileri ile tarafların sözleşmeyi imzaladığı yer ve tarihe ilişkin bilgileri de içeren bir sözleşme düzenlemek ve yazılı veya mesafeli olarak kurulan bu sözleşmelerin bir örneğini kağıt üzerinde veya kalıcı veri saklayıcısı ile tüketiciye vermek zorundadır. Daha ağır şekil şartları öngören kanun hükümleri saklıdır. Aksi halde satıcı veya sağlayıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Yönetmelik kapsamında yer alan sözleşmelerin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade, okunabilir bir şekilde düzenlenmesi zorunludur. Mesafeli satış yöntemiyle kurulan sözleşmeler hariç olmak üzere satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin kendi el yazısıyla sözleşme tarihini yazmasını ve sözleşmeyi imzalamasını sağlamakla yükümlüdür. Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verildiğine ilişkin ispat yükü satıcı veya sağlayıcıya aittir.”

Devre tatil sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Başkaca bir şekil şartı aranmamıştır.

Yönetmelik madde 10 uyarınca, Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer.”

Dolayısıyla devre tatil sözleşmesinin şekle aykırı olması durumunda; tüketici cayma hakkının kullanmak için 14 günlük cayma süresi ile bağlı olmayıp bu süre cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl süre ile uzayacaktır. Şekle aykırılığın bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde ise (tüketici cayma hakkını henüz kullanmadan), on dört günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.

 

E-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİNİN CAYMA HAKKI

1-Cayma Hakkının Süresi, Kapsamı ve Sonucu

6502 sayılı Kanun madde 50/6 uyarınca, “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satım, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer.”

Yönetmeliğin “Cayma Hakkı” başlıklı 7. Maddesi uyarınca, “Tüketici, bu Yönetmelik kapsamında düzenlenen sözleşmelerin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir.”

“Cayma Hakkının Kullanımı” ise Yönetmelik madde 8’de açıklanmıştır. Buna göre, Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ayni hakka konu taşınmaza ilişkin sözleşmelerde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Satıcı veya sağlayıcı, Yönetmelik Ek-6’ da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır. Tüketici, cayma hakkını kullanırken Yönetmelik Ek-6’da yer alan cayma formunu kullanabileceği gibi cayma kararını bildiren açık bir beyanda da bulunabilir. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satış, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler, cayma hakkının kullanılması ile birlikte hiçbir cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın kendiliğinden sona erer.”

“Satıcı veya sağlayıcının yükümlülükleri” Yönetmelik madde 9’ da düzenlenmiştir. Buna göre, Geçerli bir şekilde kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, satışın ön ödemeli yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın satıcı veya sağlayıcı, cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda, alınan bedel tüketiciye derhal iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir. Tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda, cayma hakkının kullanılmasından önce sunulan hizmete ilişkin olarak tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez.

Tüketicinin devre mülk hakkı veren sözleşmelerden cayma hakkını kullanması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı veya sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir. Değişim sözleşmesinin devre tatil sözleşmesi ile birlikte ve aynı zamanda tüketicilere verildiği hallerde, cayma hakkının kullanımına ilişkin süreler her iki sözleşme için de geçerlidir. Satıcı veya sağlayıcı, yeniden satış sözleşmesi kapsamında satış işlemi gerçekleşmedikçe tüketiciden ödeme yapmasını isteyemez.”

Yönetmeliğin “Eksik Bilgilendirme” başlıklı 10. Maddesi uyarınca, Satıcı veya sağlayıcının 5 inci maddenin birinci ve üçüncü veya 6 ncı maddenin birinci ya da 8 inci maddenin ikinci fıkralarında belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi durumunda, tüketici cayma hakkını kullanmak için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu süre her halükarda cayma süresinin bittiği tarihten itibaren bir yıl sonra sona erer. Birinci fıkrada belirtilen yükümlülüklerin bir yıllık süre içinde yerine getirilmesi halinde, on dört günlük cayma hakkı süresi, bu yükümlülüklerin gereği gibi yerine getirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.”

 

2-Devre Tatil Sözleşmesinden Cayılması Hâlinde Bağlı Kredi Sözleşmesinin Sonucu

6502 sayılı Kanun madde 50/7 uyarınca, “Tüketicinin ödeyeceği bedel, kısmen veya tamamen satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak bir kredi veren tarafından karşılanıyorsa, tüketicinin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde, bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer.”

Yönetmelik madde 11 uyarınca da, “Tüketicinin ödeyeceği bedel, kısmen veya tamamen satıcı veya sağlayıcı ile kredi veren arasındaki anlaşmaya dayanılarak bir kredi veren tarafından karşılanıyorsa tüketicinin sözleşmeden cayması ve buna ilişkin bildirimin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi hâlinde bağlı kredi sözleşmesi de herhangi bir tazminat veya cezai şart ödeme yükümlülüğü olmaksızın sona erer. Bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.  Bağlı kredi sözleşmesinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirim, 8 inci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yöntemle kredi verene yapılır.”

 

F-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI

1-Devre Tatil Hakkı Sahibinin Hakları

a)Tatil Hakkının Sağlanması: Devre tatil sözleşmesinde, tatil hakkı sahibinin en temel hakkı; sözleşme konusu taşınmazda tatil hakkının sağlanmasıdır. Bazen bu tür sözleşmeler, henüz taşınmaz ortada yokken dahi yapılabilmektedir ki, bu husus kanunen de mümkündür. Bu şekilde elde edilen sermaye ile taşınmazlar tamamlanarak hak sahiplerinin yararlanmasına sunulmaktadır. Ancak bazı durumlarda teslime ilişkin problemler yaşanabilmektedir. Gecikmiş ifa durumunda, bir kombine sözleşme olan devre tatil sözleşmelerinde ifasında gecikilen edimin, kanunda düzenlenmiş olan hangi sözleşmeye dâhil olduğunu tespit etmek gerekecektir. Buradaki, taşınmazların tamamlanarak tatil hakkı sahiplerinin yararlanmasına hazır hâle getirilmesine ilişkin edim, satım sözleşmesine dâhil bir unsur olarak nitelendirilip, edimin ifasında gecikilmesi hâlinde satımda satıcının temerrüdüne ilişkin kurallar uygulanabilmelidir. Bu sonuca göre, taşınmazın zamanında bitirilmeyip teslim edilmemesi durumunda fesih hakkını kullanmak istemeyen tatil alacaklısı, aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı olarak, yararlanamadığı gün kadar tazminat isteme hakkına sahip olabilmelidir. Ayrıca, sözleşmede taşınmazın zamanında bitirilmemesi ihtimaline karşılık ceza koşulu da kararlaştırılmışsa, zarardan bağımsız olarak bunun ödenmesi de istenebilir (TBK m. 179/II, m. 180/I).[4]

b)Sözleşmeye Konu Taşınmazların Yararlanmaya Elverişli Olarak Teslimini İsteme ve Süre Boyunca Yararlanma Hakkı: Tatil hakkı sahibi, sözleşmede kararlaştırılan dönemlerde ve sürede, sözleşmeye konu olan taşınmazı dilediği gibi kullanabilmelidir ve kullanması konusunda kendisine hiçbir engel çıkarılmamalıdır. Buna karşılık satıcı veya sağlayıcı da taşınmazı zamanı geldiğinde tüketicinin kullanımına hazır bulundurmalıdır. Satıcı veya sağlayıcı bu şekilde taşınmazı tüketicinin kullanımına hazır bulundurmazsa, tüketici, satıcı veya sağlayıcıdan taşınmazı kullanıma hazır bulundurulmasını isteyebilir. Bu hususta da çıkacak uyuşmazlıklarda sorun, kıyasen uygulanacak kira sözleşmesi hükümlerine göre çözüme kavuşturulacaktır. Örneğin, satıcı veya sağlayıcının sözleşmeye konu taşınmazın teslim borcuna aykırı davranması hâlinde, borçlu temerrüdü hükümlerinin uygulanması gerekecektir. Teslim borcu zamanı geldiği hâlde hiç yerine getirilmezse tüketici, sözleşmeye aykırılık hükümlerine göre (TBK m. 123- 126) satıcı veya sağlayıcıya başvurma hakkına sahip olacaktır. Satıcı veya sağlayıcı, sözleşmeye konu taşınmazın teslim borcunu yararlanmaya elverişli biçimde yerine getirmiyorsa ve kullanmaya elverişsizlik önemli nitelikte ise; tüketici, isterse söz konusu taşınmazı teslim alarak ayıpla ilgili sorumluluk hükümlerine (TBK m. 304 vd.) başvurabilecek, isterse teslim almayarak borçlunun temerrüdü hükümlerine (TBK m. 123-126) başvurabilecektir.[5]

c)Değişim Hakkı ve Diğer Hakları: Devre tatil hakkı sahiplerinin, dilerlerse bu haklarını aynı şartlarda veya ek bazı yükümlülüklerle ulusal veya uluslararası farklı bölgelerde geçirme hakkına tatil değişimi isteme hakkı, bu yönde yapılacak sözleşmelere de değişim sözleşmeleri denilmektedir. Satıcı veya sağlayıcı ile tatil sahibi arasında yapılan sözleşmeyle, tatil hakkı sahibinin kendi yararlanma dönem ve süresinde yurt içindeki veya yurt dışındaki değişik tesislerden yararlanması sağlanabilir. Devre tatil sözleşmesine dayalı değişim hakkı, aynı satıcı veya sağlayıcıya ait taşınmazlarda olabileceği gibi, bu satıcı veya sağlayıcının anlaşma ile değişim hakkını elde ettiği başka kişilere ait taşınmazlar bakımından da mümkün olabilir. Satıcı veya sağlayıcının birden çok tesisinden yararlanma hususunda tatil hakkı sahibine bir seçim yetkisi tanınmış ise, tatil hakkı sahibi, hakkını ileri sürerken hangi tesisten yararlanmak istediğini de bildirmek durumundadır. Bununla birlikte sözleşmede seçim yetkisi işletmenin sahibi satıcı veya sağlayıcıya da tanınmış olabilir. Tatil hakkı sahibinin belirtmiş olduğumuz bu haklarından başka, sözleşmede öngörülen hizmetlerin ifasını talep, ortak yerler ve tesislerden yararlanma, devre tatil hakkını veya kullanımını devir gibi hakları da bulunmaktadır.

 

2-Devre Tatil Hakkı Sahibinin Borçları

a)Tatil Bedelini Ödeme: Tüketicinin en temel borcu, tatil bedelini ödemektir. Tüketicinin bu borcu, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde satıcı veya sağlayıcı ile aralarında yaptıkları sözleşmede kararlaştırdıkları bedel üzerinde olacaktır. Tatil hakkı sahibi bu borcunu peşin olarak ödeyebileceği gibi, taksitler hâlinde de ödeyebilecektir. Taraflar ödeme şeklini sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kararlaştırabilirler. Bu kapsamda taraflar, para dışında ekonomik değeri olan başka bir ödeme aracını da kararlaştırmış olabilirler. Ayrıca, tüketicinin satıcı veya sağlayıcıya teklif etmesi hâlinde de, satıcı veya sağlayıcının kabulüne bağlı olarak da tatil bedelini ödeme borcu, para dışında başka bir ödeme aracıyla ifa edilebilir. Tatil bedeli, tatil borçlusu olan satıcı veya sağlayıcı tarafından değişik kriterler dikkate alınarak belirlenir. Bu kriterleri şu şekilde sıralayabiliriz:

- Tatil sözleşmesinin süresi,

- Taşınmazın kullanım alanı,

- Taşınmazın bulunduğu yer,

- Taşınmaz içinde yer alan demirbaşların çeşitliliği ve kalitesi,

- İşletmeci şirket tarafından sunulan hizmetler,

- Tatil sözleşmesinde kararlaştırılan süre ve zaman (ülkemizde özellikle yaz aylarında fiyatlar diğer zamanlara göre oldukça yüksektir).[6]

b)Yönetim Giderlerine Katılma ve Servis Hizmetleri Karşılığı Ücret Ödeme: Devre tatil sisteminin işleyebilmesi için birtakım hizmetlerin de görülmesi gerekir. Bu hizmetler, bağımsız bölüm ve işletme tesislerinin bakımı, korunması, temizliği gibi şekillerde gerçekleşmektedir. Bunların karşılığı olarak da, tatil hakkı sahiplerinin katılım payı adı altında her yıl belirlenecek bir parayı ödemeleri gerekmektedir. Ayrıca, yararlanılacak lokanta, otopark, çamaşırhane, ulaşım vb. hizmetler karşılığı servis ücreti adı altında her yıl belirlenecek olan bir bedelin de ödenmesi zorunludur. Bu tür tüketicinin ödeme yükümlülüğünde olan masraflar, taraflar arasında önceden kararlaştırılmış olmalıdır. Bu ücret, belirli veya belirlenebilir değilse, tüketiciye daha sonradan fahiş nitelikte giderler yüklenebilir. Bu tür durumların önüne geçmek içinse bu hususlar sözleşmede ayrı ayrı ve net bir şekilde gösterilmelidir. Sonuç olarak, bu sözleşmelerde tüketicinin, yapılan olağan yıllık işletme harcamalarına dürüstlük kuralına uygun ve makul şekilde katılma zorunluluğu vardır. Satıcı/sağlayıcının tek yanlı olarak hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olacak şekilde fahiş oranda yıllık servis bedeli belirlemesi durumunda, bu husus haksız şart niteliğinde olacaktır. Buna dayanarak tüketici dava açarak yıllık servis bedelinin tespitini ve yapılan fazla ödemelerin, ödeme tarihinden itibaren faizi ile iadesini isteyebilir.[7]

c)Dönem Sonunda Bağımsız Bölümü Boşaltma: Tatil hakkı sahibi, kendisine ayrılan dönem süresi sonunda yararlandığı bağımsız bölümü sözleşme hükümleri gereğince boşaltarak yeni hak sahibine teslim etmek zorundadır. Dönem sonunda tüketicinin taşınmazı terk etmemesi durumuna ilişkin özel bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine (m. 299 vd.) ya da 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tüketicinin taşınmazdan tahliyesi istenebilir. Ayrıca, dönem süresi sonunda yararlandığı bağımsız bölümü boşaltmayan tüketicinin bu davranışı sebebiyle, kendisinden sonra söz konusu bağımsız bölümde hak sahibi olan kişinin meydana gelen zararlarından Türk Borçlar Kanunu’nun 49’uncu maddesi ve devamı hükümlerine göre sorumluluğu düşünülebilir.

d)Diğer Yükümlülükler: Tatil hakkı sahipleri yukarıda belirttiğimiz yükümlülüklerin yanında, kanundan, yönetmelikten ve kendi aralarında akdetmiş oldukları anlaşmalardan doğan yükümlülüklere de bağlıdırlar. Ayrıca tüketicinin toplu yaşamın gerektirdiği kurallara da uyma yükümlülüğü bulunmaktadır. Yine, sözleşmede getirilmiş olan ortak tesislerin nasıl kullanılacağına ilişkin kurallara aykırılık hâlinde ve taşınmaz ile ortak tesislere gelmiş olan zararların varlığında sözleşme hükümlerine göre zararın tazmin edilmesi kuralları burada sayılabilir.[8]

 

3-Devre Tatil Sağlayıcısının Hakları

a)Tatil Bedelini Tahsil Etme Hakkı: Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde her iki tarafa da birbirine karşı asli nitelikte bir edim yüklenmektedir. Edimler arasında tam anlamıyla bir karşılıklılık ve bağımlılık ilişkisi vardır. Devre tatil sözleşmelerinde de satıcı veya sağlayıcının haklarını, tüketicinin borçları oluşturur. Bu sebeple, tatil hakkı sahibinin borçları kısmında ücret ödeme borcuna ilişkin yapılan açıklamalar, burada da aynen geçerlidir.

b)Tatil Hakkı Sahibinden Yönetim Giderlerine Katılma ve Servis Hizmetleri Karşılığı Ücret Talep Etme Hakkı: Tüketicinin yönetim giderlerine katılma ve servis hizmetleri karşılığı ücret ödeme borcu, satıcı veya sağlayıcı açısından bakıldığında, satıcının veya sağlayıcının tüketiciden yönetim giderlerine katılma ve servis hizmetleri karşılığı ücret talep etme hakkını oluşturmaktadır.

 

4-Devre Tatil Sağlayıcısının Borçları

a)Devre Tatil Hakkının Sağlanması: Satıcı veya sağlayıcının temel borcu, tüketicinin tatil hakkını kullanabilmesi için sözleşmede belirtilen niteliklere, kapsama ve kullanım koşullarına sahip taşınmazı tüketicinin kullanımına bırakmaktır. Tüketicinin taşınmazdan yararlanma sırası geldiği zaman, satıcı veya sağlayıcı kişiye bu taşınmazı teslim etmek zorundadır. Bir karma sözleşme niteliğinde olan devre tatil sözleşmesinde tatil sağlayıcısının bu borçları, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesiyle ilgili hükümlerindeki kiralayanın borçlarına ilişkin unsurları taşımaktadır.

b)Taşınmazların Tatil Hakkı Sahibine Süre Boyunca Yararlanmaya Elverişli Olarak Temini ve Teslimi: Satıcı veya sağlayıcının tatil hakkının kullanılacağı taşınmazı tüketicinin kullanacağı süre boyunca, sözleşmede belirtilmiş nitelik, kapsam ve kullanım koşullarına uygun şekilde hazır bulundurmalıdır. Satıcı veya sağlayıcının, sadece tüketicinin kullanacak olduğu bağımsız bölümleri değil, ortak yerleri de sözleşmede belirlenmiş koşullarda tüketicinin kullanımına hazır bulundurması gerekecektir.

c)Tatil Hakkı Sahibinin Değişim Hakkına Katlanma Borcu ve Diğer Borçları: Sözleşmede tüketicinin birden fazla taşınmazdan yararlanacağı belirtilmiş ise ve hangi taşınmazdan yararlanılacağını belirleme yetkisi tüketiciye tanınmışsa, satıcı veya sağlayıcı, tüketicinin seçmiş olduğu taşınmazı kullanıma hazır bulundurmak ve teslim etmek zorundadır. Tüketicinin sahip olduğu diğer haklar da yine aynı şekilde satıcı veya sağlayıcının borçlarına karşılık geleceğinden, satıcı veya sağlayıcı bu yükümlülüklerini de yerine getirmek zorunda kalacaktır.[9]

 

G-DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİNDEKİ SORUMSUZLUK KAYITLARININ GEÇERSİZLİĞİ

Yönetmeliğin “Sorumsuzluk Kaydı”  başlıklı 17. Maddesi uyarınca, “Sözleşme metninde veya müstakil herhangi bir belgede yer alan ve tüketicinin bu Yönetmelikten kaynaklanan haklarını kullanmaktan feragat ettiğine veya satıcı veya sağlayıcının yükümlülüklerini sınırladığına ya da ortadan kaldırdığına dair kayıtlar geçersizdir.

Söz konusu Yönetmelik hükmü emredici niteliktedir. Ancak belirtmek gerekir ki taraflar arasında yapılacak sözleşme ile tüketici lehine olacak şekilde düzenlemeler yapılabilir; satıcı veya sağlayıcıya daha fazla yükümlülükler getirilebilir.

 

H-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNİN ÖN ÖDEMELİ ŞEKİLDE YAPILABİLMESİ

1)Yapı Ruhsatı Alınmadan Tüketicilerle Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmesi Yapılamaması: 6502 sayılı Kanun madde 50/2 uyarınca, “Devre tatil sözleşmeleri ile sağlanan hakkın şahsi veya ayni bir hak olması bu maddenin uygulanmasını engellemez. Devre tatile konu taşınmazın inşa edileceği arsa için yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılamaz.” Ön ödemeli devre tatil sözleşmeleri bakımından bina tamamlama sigortası yaptırılması zorunluluğunun aranması (6502 sayılı TKHK m. 50/VIII) nedeniyle Kanundaki “yapı ruhsatı” ifadesinin, “oturma ruhsatı” olarak değil, “inşaat ruhsatı” olarak anlaşılması yerinde olacaktır. Çünkü bina tamamlama sigortası, ancak inşaat ruhsatı alan binalar açısından anlam ifade edecektir. Zaten binanın tamamlanmış ve oturmaya elverişli olması hâlinde, bina tamamlama sigortası yaptırmaya gerek olmayacaktır. Ülkemizde ön ödemeli konut satışında olduğu gibi, devre tatillerde de maket üzerinden satışlar gerçekleşmektedir. Bu durumlarda da tüketicilerin problemler yaşadığı bir gerçektir. Bu bakımdan tüketicilerin korunması amacıyla, sözleşmenin yapılabilmesi için ön koşul olan inşaat ruhsatının alınmadan satıcı/sağlayıcıların ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapabilmeleri engellenmiştir.[10]

2)Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinde Bina Tamamlama Sigortası Yaptırılması Zorunluluğu: 6502 sayılı Kanun madde 50/8-c.1 uyarınca, “Bakanlıkça projedeki devre sayısı ya da projenin toplam bedeli kriterlerine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcı veya sağlayıcının ön ödemeli devre tatile konu taşınmazın satışına başlamadan önce kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat veya şartları sağlaması zorunludur.”

3)Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinde Bina Tamamlama Sigortasının Koruma Altına Alınması: 6502 sayılı Kanun madde 50/8-c.2 uyarınca, “Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz.” Bu düzenlemeyle bina tamamlama sigortası koruma altına alınmak istenmiştir. Böylelikle, satıcı veya sağlayıcıların bina tamamlama sigortasına haciz getirmeleri, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulmasına yol açmaları, iflas ederek sigortaya satıcı veya sağlayıcı tarafından ödenen primlerin veya tazminat alacağının iflas masasına girmesi engellenmeye çalışılmıştır.

4)Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinde Tüketiciye En Geç Hangi Ana Kadar Devir Yapılabileceği: 6502 sayılı Kanun madde 50/10 uyarınca, “Devre tatil amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez.” Bu hükümle tüketicilerin çok uzun süre bekleyerek bir takım mağduriyetler yaşaması engellenmek istenmiştir.

5)Ön Ödemeli Devre Tatil Sözleşmelerinde Tüketicinin Sözleşmeden Dönme Hakkı ve Tüketiciden Dönme Nedeniyle Tazminat İstenebilmesi: Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme, başka deyişle cayma hakkı bulunmaktadır (6502 sayılı Kanun m. 50/9- c. 1). Dolayısıyla, devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, cayma hakkı on dört günlük süreye tâbi olmayacaktır. Satışın ön ödemeli olmasından ve buna bağlı olarak söz konusu malın devrinin veya tesliminin de ödeme yapıldıktan sonraki bir tarihte gerçekleşmesinden dolayı tüketicinin cayma hakkını kullanabileceği süre de devir veya teslim anına kadar olmaktadır. Dolayısıyla tüketici, devre tatil konusu taşınmazın kendisine devrinin veya tesliminin gerçekleşeceği tarihe kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilecektir. Ön ödemeli olmayan sözleşmelerdeki cayma hakkından farklı olarak, ön ödemeli devre tatil sözleşmesinden kanunda belirtilen süre içinde tüketicinin dönmesi hâlinde, satıcı veya sağlayıcıya tüketiciden sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilme hakkı tanınmıştır (6502 sayılı Kanun m. 50/9-c. 2). Ancak satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemeyecektir (6502 sayılı Kanun m. 50/9-c. 3). Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir (6502 sayılı Kanun m. 50/9-c. 4). Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren de, tüketici on gün içinde edinimlerini iade etmek zorundadır (6502 sayılı Kanun m. 50/9-c. 5). Görüldüğü gibi, tüketicinin edinimlerini on gün içinde iade etme zorunluluğu, satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi öncelikle tüketiciye iade etmesine bağlanmıştır. Ancak satıcı tarafından bu iade gerçekleştikten sonra, tüketici bu tarihten itibaren on gün içinde edinimlerini iade etmek zorunda kalır.[11]

 

I-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN HAKKIN DEVRİ VE MİRASÇILARA GEÇMESİ

Esas itibariyle hem devre mülk hakkı, hem de diğer periyodik süreli tatil sözleşmeleriyle sağlanan haklar devredebilir haklardandır. Dolayısıyla kanundan ve sözleşmeden kaynaklanan sınırlamalar içinde kalınması şartıyla bu hakların üçüncü kişilere devri mümkündür. Aynı şekilde bu hakların başkasının kullanımına bırakılması, örneğin kiralanması da mümkündür. Bu durumda da kanundan ve sözleşmeden doğan sınırlamaların saklıdır. 

Yönetmelik madde 5/3 atfıyla EK-1’ de yer alan Devre Tatil Sözleşmelerine İlişkin Ön Bilgilendirme Formu h bendine göre, “Sözleşme konusu hakkın devir veya takas edilmesinin mümkün olup olmadığı” sözleşmede gösterilmek zorundadır. Burada devir veya takastan söz ettiğine göre, iradi devir hâlleri kastedilmiştir. Yani miras yoluyla devrin bu hükme dayanarak yasaklanması mümkün değildir. Hak sahibinin ölmesiyle birlikte, devre tatil sözleşmeleriyle sağlanan haklar terekede yer alacak ve kanuni ve atanmış mirasçılar ile lehine ölüme bağlı tasarrufla kazandırmada bulunulan kişiler, kanun veya ölüme bağlı tasarruf gereği hak sahibi olabileceklerdir. Yönetmelikteki düzenlemeye bakıldığında, iradi devir hâllerine bazı kısıtlamaların getirilebileceği anlaşılmaktadır: Taraflar arasında yapılan sözleşmede; sözleşmeden kaynaklanan hakkın devredilmesi, kiralanması veya takasa konu edilmesi yasaklanabilir. Ancak bu hak, satıcı veya sağlayıcı tarafından dürüstlük kuralına uygun şekilde kullanılmalı ve bu kısıtlamaların tek yanlı olarak ve tüketicinin edimleri bakımından dengesizlik yaratacak şekilde yapılmaması gerekmektedir. Böyle bir durumda getirilen bu hükümler, haksız şart sayılacağından geçersiz olacaktır.[12]

 

J-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ

1)Tatil Hakkının Süresinin Dolması: Genel olarak tatil sözleşmelerinde bu sözleşmenin ne kadar süre için geçerli olacağı belirlenir. Bu şekilde taraflar, genellikle 10 yıl, 40 yıl, 99 yıl gibi uzun süreler kararlaştırmaktadırlar. Süreye bağlanmış tüm sözleşmelerde olduğu gibi, devre tatil sözleşmeleri de sürenin dolmasıyla birlikte kendiliğinden sona erecektir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a baktığımızda bu sürenin en az bir yıl olacağının belirtildiğini görürüz (m. 50/I). 4077 sayılı kanunda bu süre üç yıldı. Ancak her iki kanunda da bir üst sınır belirtilmemiştir. Dolayısıyla, taraflar diledikleri kadar uzun bir süre için bu sözleşmeleri yapabilmektedirler.[13]

2)Sözleşmenin Feshi: Devre tatil sözleşmelerinde kararlaştırılmış olan sürenin dolmasından önce de tatil hakkı, yani sözleşme çeşitli şekillerde sona erebilir. Genel hükümlere göre taraflardan biri sözleşmeyi feshedebilir. Dolayısıyla fesih hâlinde, genel hükümlerden ve aralarındaki sözleşmeden kaynaklanan hukuki sonuçlara da katlanmak gerekecektir. Bu sözleşmelere ilişkin haklara ve borçlara kira sözleşmesinin unsurları uygulanacaktır. Bu sözleşmeye ilişkin haklar ve borçlar, gereği gibi veya hiç yerine getirilmediği takdirde temerrüt hükümlerine göre sözleşmenin feshi istenebilecektir. Tüketici işlemi niteliğindeki devre tatil sözleşmelerinde de, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 11’inci maddesine göre, ayıplı hizmet nedeniyle tüketicinin sahip olduğu seçimlik haklardan biri de sözleşmeyi feshetme hakkıdır.

3)Tatil Hakkına Konu Olan Bağımsız Bölümün Yok Olması: Devre tatil sözleşmesine konu olan taşınmazın yok olması (yıkılması, tamamen yanması vs.) hâlinde söz konusu sözleşme sona erer. Çünkü böyle bir durumda, dönemsel yararlanma da mümkün olmayacaktır. Ancak bu durumda bir ayrım yapmak gerekecektir. Belirli bir taşınmazın esas alındığı ve değişim hakkının bulunmadığı veya satıcı/sağlayıcıya ait başka bir taşınmazın bulunmadığı durumlara ilişkin sözleşmeye konu taşınmazın satıcı/sağlayıcının kusuru olmaksızın yok olması hâlinde sözleşmenin sonraki kusursuz ifa imkânsızlığı nedeniyle kendiliğinden sona ereceği kabul edilebilir (TBK m. 136). Ancak aynı şeyi, değişim hakkının tanınmış olduğu sözleşmeler bakımından söyleyemeyiz. Çünkü bu tür sözleşmelerde, gerek satıcı veya sağlayıcı değişim hakkı çerçevesinde tüketiciye farklı bir taşınmaz önerebilecek, gerekse tüketici bu hakkını kullanıp satıcı veya sağlayıcıya ait başka bir taşınmazı tercih edebilecektir. Böylelikle hem satıcı/sağlayıcının, hem de tüketicinin zarar görmeleri önlenerek korunmaları sağlanmış olacaktır. Böyle bir sonuç taraf iradelerinin korunması bakımından da yerinde olacaktır. Ancak tabii ki de, satıcı/sağlayıcının başka bir taşınmazı önerememesi veya önermemesi ya da hak sahibinin değişim hakkını kullanmak istemeyip yok olan taşınmaz dışında başka bir taşınmazdan yararlanmak istememesi hâlinde, taraflar anlaşarak sözleşmeyi ortadan kaldırabilir veya taraflardan biri fesih beyanıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Sözleşmenin sona ermesine ilişkin sonuçların değerlendirilmesinde, satıcı/sağlayıcının başka bir taşınmazı önermemesi veya hak sahibinin başka bir taşınmaz üzerinde değişim hakkını kullanmaması durumunda bu davranışın dürüstlük kuralına uygun olup olmadığına da dikkat edilmelidir. Örneğin, sağlayıcının deniz manzaralı, aynı site içinde benzer nitelikteki başka bir taşınmazı önermesine rağmen, taşınmazın deniz manzaralı olması arzusunda olan tüketicinin bunu kabul etmediği durumlarda veya sağlayıcının böyle bir taşınmazı önerme imkânına sahip olmasına rağmen bunu yapmayıp sözleşmenin sona ermesine sebep olması durumlarında artık dürüstlük kuralına uygun hareket edildiğinden bahsedilemeyecektir.[14]

4)Devre Tatil Sağlayıcısı Şirketin İflası: Tatil borçlusunun iflası hâlinde, tatil hakkı sahiplerine edimlerini yerine getirmesi imkânsız hâle geldiğinden sözleşme sona erecektir. Tatil alacaklısı, sağlayıcı şirketin iflas etmiş olması hâlinde İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre, ödemiş olduğu devre tatil bedelini iflas etmiş olan sağlayıcı şirketten talep edebilecektir. Çünkü İcra ve İflas Kanunu’nun 155’inci maddesine göre, “Borçlu iflas yoliyle takibe tabi şahıslardan olup da alacaklı isterse ödeme emrine yedi gün içinde borç ödenmediği takdirde alacaklının mahkemeye müracaatla iflas talebinde bulunabileceği ve borçlunun gerek borcu olmadığına ve gerek kendisinin iflasa tabi kimselerden bulunmadığına dair itirazı varsa bu müddet içinde dilekçe ile icra dairesine bildirmesi lüzumu ve konkordato teklif edebileceği ilave olunur.” Anonim şirketlerin iflası ve limited şirketlerin infisahına dair Türk Ticaret Kanunu’nda ve İcra ve İflas Kanunu’nda yer alan hükümlere dayanarak tatil alacaklısı, başta ödemiş olduğu devre tatil bedeli ile menfi zararı dâhil olmak üzere tüm zararlarını ilgili kanunun prosedürlerine uygun olması koşuluyla talep edebilecektir.

5)Devre Tatil Sözleşmesine Konu Olan Taşınmazın Kamulaştırılması: Devre tatil sözleşmesine konu olan taşınmazın kamulaştırılması hâlinde de tatil hakkı sona erecektir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3’üncü maddesine göre, “İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.” Tatil sözleşmesine konu olan taşınmazın öngörülemez biçimde kamulaştırılması hâlinde, tatil alacaklısı tüketici, kamulaştırma sebebiyle karşılığını alamadığı tatil bedelini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tatil sağlayıcısından talep edebilecektir (TBK m. 136/II).

 

K-DEVRE TATİL SÖZLEŞMELERİNDE ZAMANAŞIMI

Devre tatil sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, bu sözleşmelerden kaynaklanan hak ve alacaklar kural olarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 146’ncı maddesine göre on yıllık zamanaşımına tâbidir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki zamanaşımına ilişkin hükümler (m. 146- m. 161) kıyasen burada da uygulanacaktır.[15]

 

L-DEVRE MÜLK SİSTEMİ

1)Devre Mülk Hakkı Ve Tanımı

Devre mülk hakkı ve sözleşmesi Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. KMK. m. 57’deki hükme göre devre mülk hakkı,  Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır.” şeklinde düzenlenmiştir. 

KMK madde 58/2 uyarınca, Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.” Dolayısıyla her ne kadar, devre mülk hakkı Kat Mülkiyeti Kanununa hüküm konulması yoluyla düzenlenmiş olsa da, aslında kat mülkiyetine dayanan bir sistem olmayıp bağımsız yapıların da devre mülke konu teşkil etmesi mümkündür. Devre mülk hakkının bir irtifak hakkı olarak nitelendirilmesi de yerinde değildir. Burada bir irtifak kurulmayıp paylı maldan paydaşların yararlanmalarının zamana göre düzenlenmesi söz konusudur ve bu şekilde yararlanmayı sağlayan sözleşmenin de tapu kütüğünde gösterilerek sonraki maliklere karşı etkili olması sağlanmaktadır.

2)Devre Mülk Hakkının Kurulması

Kat Mülkiyeti Kanununda devre mülk hakkının kurulması için bazı ilkeler belirlenmiştir. Buna göre;

  • Devre mülk hakkı, ancak mesken nitelikli yani konut olarak kullanmaya elverişli binalarda veya bunların bağımsız bölümlerinde kurulabilir. Dolayısıyla işyeri, dükkan nitelikli bina veya bina bölümlerinde devre mülk tesis edilemez. Örneğin bir işyerinin müşterek maliklerinden birisi burayı gündüzleri özel müzik dershanesi, diğeri aynı yeri gece kulübü olarak işletmek isteseler, hukukumuza göre bu amaçla bir devre mülk sistemi tesis edemezler.

 

  • Devre mülk hakkı ancak tek parsel bazında kurulabilir. Birden fazla arsa parselindeki binaları kapsayacak şekilde devre mülk tesis olunamaz. Ancak bir parseldeki birden fazla bina aynı devre mülk sisteminin konusu olabilir.

 

  • Bir binanın ayrı katlar veya bağımsız diğer bölümleri üzerinde devre mülk sistemi kurulabilmesi için, bunlar üzerinde daha önce ya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tesis edilmiş olması gerekli bulunmaktadır. (KMK m. 58/2) Yani üzerinde önceden kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmemiş bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk tesis edilemez. Devre mülkün böyle bir binanın tamamı üzerinde tesis edilmesi şarttır. Kat mülkiyetine çevrilmiş bir binanın sadece bazı bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk tesis edilebilecektir. Kat malikleri; yönetim planında sınırlayıcı bir hüküm bulunmadıkça, binanın bazı bağımsız bölümleri üzerinde devre mülk tesisini engelleyemezler. (KMK m. 62)

 

  • Bir binada veya bağımsız bölümde devre mülk hakkına sahip olacak kimseler, o binanın veya bağımsız bölümün paydaşları olmalıdırlar. Diğer bir ifadeyle, devre mülk konusu bina ya da bağımsız bölüm paylı mülkiyete tabi olmalıdır.

 

  • KMK madde 61 uyarınca, üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikleri arasında bir devre mülk sözleşmesi yapılır. Devre mülk sözleşmesinde; dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar düzenlenir. (KMK m. 61/1) Devre mülk sözleşmesi, bu sistemin anayasası gibidir.  Devre mülk sisteminin iyi işlemesi devre mülk sözleşmesinin başlangıçta eksiksiz, doğabilecek muhtemel sorunları yeterli ilkelere bağlamış olmasına bağlıdır. Sözleşme ortak malikler arasında yapılabileceği gibi, noterce de düzenlenmesi mümkündür.

 

  • Müşterek malikler veya vekilleri, bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi ile birlikte tapu memuruna müracaat ederler. Tapu memuru bu hususta bir resmi senet düzenleyerek, buna maliklerce yapılmış olan devre mülk sözleşmesini de eklemek suretiyle, tapu kütüğünün beyanlar hanesine bu taşınmazda devre mülk tesis edildiğini işaret eder. (KMK m.60-61) Tapu müdürlüğünde düzenlenecek resmi senette her bir hak sahibine ait paylı mülkiyet payı ve bu paya bağlanan taşınmazdan yararlanma devreleri ve süreleri belirtilmelidir. KMK madde 58 uyarınca, aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. KMK madde 59 uyarınca, devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.

 

  • Devre mülkün, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazımının kurucu bir işlevi yoktur. Bu kayıt açıklayıcı nitelik taşımaktadır. Beyan işleminin fonksiyonu sadece paydaşların sonraki maliklerinin devre mülk sözleşmesi ile bağlı olmasıdır. Bu bağlılık sonraki mükteseplerin iyi veya kötü niyetlerine de bağlı değildir. [16]

 

3)Devre Mülk Hakkının Hukuki Niteliği

Devre mülk terimi, içinde geçen “mülk” terimi dolayısıyla sistemde hak sahiplerine taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı tanındığı izlenimi uyandırıyorsa da devre mülk hakkının tanımlandığı KMK madde 57’ de, söz konusu hakkın mülkiyet değil, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu açıkça düzenlenmiştir. Zira devre mülk hakkı taşınmazdan mülkiyet hakkında olduğu gibi tam değil zaman ve içerik itibariyle sınırlı bir yararlanma yetkisi vermektedir. Yalnız devre mülk hakkında, diğer irtifak haklarından farklı olarak malik ve irtifak hakkının sahibi aynı kişidir. Malik müşterek mülkiyet payını devretmeden, ona bağlı devre mülk hakkını başkasına devredemez. (KMK ma. 58/4) Devre mülk hakkı; daimi kurulabileceği gibi, diğer irtifak hakları gibi süreye bağlı olarak da kurulabilir.

 

4) Devre Mülk Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Aykırılığın Sonuçları

Kat Mülkiyeti Kanununda, devre mülk sözleşmesinin şekli hakkında açık bir düzenleme yoktur. Ancak KMK madde 61 uyarınca, devre mülk sözleşmesinin resmi senede eklenmesi zorunluluğu vardır. Bu zorunluluk dikkate alındığında, devre mülk sözleşmesinin en azından adi yazılı şekilde yapılması ortaya çıkmakta ise de bu yeterli değildir. Zira adi yazılı şekilde yapılan devre mülk sözleşmesinin aynı zamanda resmi senede eklenerek tapuda beyanlar hanesine kaydedilmesi gerekmektedir. Yani ayni bir hak olan devre mülk hakkı tapuda resmi şekilde kurulmaktadır.

Dolayısıyla noterde ya da adi yazılı şekilde tüketici ile devre mülk sözleşmesi yapan satıcı veya sağlayıcının tüketiciden devre mülk hakkını tapuda beyanlar hanesine kaydettirmek için vekâletname alması veya tüketiciyle birlikte tapuya giderek işlemi gerçekleştirmesi gerekmektedir. 

Resmi şekilde yapılmayan devre mülk sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüz sözleşmeye dayanılarak tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyeceği gibi ödenen bedellerin de tüketiciye iade edilmesi gerekmektedir.

 

5) Devre Mülk Paydaşlarının Hakları

  • Devre mülk hakkı, müşterek maliklere, konusu olan taşınmazdan, senenin belli bir zaman dilimi içinde yararlanma hakkı vermektedir. İlke olarak paydaşların pay oran ve yararlanma süreleri eşit olmalıdır. (TMK m. 58/1) Ancak resmi senetle aksi kararlaştırılabilir.
  • Bir malike tanınacak yararlanma süresi 15 günden az olamaz. Bu emredici kuraldır. Kanun yararlanma süresi için bir üst maksimum süre öngörmüş değildir. Ancak kanunda yararlanma süreleri yıllık olarak dönemler halinde hesaplanacağı belirtildiğinden bir paydaşa tanınabilecek yararlanma süresinin bir yılı aşması mümkün değildir. (KMK m.59)
  • Paydaşlar kullanım hakkını başkasına bırakabilir. Ancak bunun devre mülk sözleşmesiyle yasaklanması mümkündür.
  • Aksi devre mülk sözleşmesinde düzenlenmemişse, üzerinde devre mülk tesis edilen yapının veya bağımsız bölümünün paydaşları, ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. (KMK m. 63)
  • Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm maliklerinin birbirlerine karşı şuf’a (önalım) hakkı yoktur. Ancak kat mülkiyetine tabi bir yapıda bir bağımsız bölümün müşterek maliklerinin birbirlerine karşı şuf’a (önalım) hakkı mevcuttur.
  • Devre mülk sözleşmesinde aksi belirtilmemişse her paydaş, küçük tamiratları, alelade işleri tek başlarına yapabilir. Paydaşlar, payına isabet edeni aşan masrafları diğer paydaşlardan talep edebilirler.

 

6) Devre Mülk Paydaşlarının Borçları

  • Paydaşlar, sözleşmede belirtilen kullanma süresi sonunda yapıyı veya bağımsız bölümü kendinden sonra kullanma hakkı olan paydaşa, boşaltarak teslim etmek zorundadır. (KMK m.64/1)
  • Bir paydaş devre mülkü boşaltma borcuna aykırı hareket ettiği takdirde, kullanma hakkı, yeni başlayacak paydaş veya yöneticinin talebiyle mahallin en büyük mülkiye amiri, başka bir işlem ve tebligata gerek olmaksızın, binayı veya bağımsız bölümü boşaltır. (KMK m. 64/2)
  • Her müşterek malik kendi kullanım devresinde, normal bir kullanımın yol açtığı arızaları gidermek zorundadır. Bunun dışında kalan onarımların ne zaman yapılacağı, bakım masraflarının nasıl karşılanacağı, paydaşlar tarafından devre mülk sözleşmesinde düzenlenecektir. Eğer devre mülk bu hususta bir hüküm yoksa veya mevcut hüküm yetersizse, KMK madde 65 uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunun kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, orada da bir hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
  • Taşınmazda Kat Mülkiyeti varsa, ayrıca yönetim planı hükümlerinin tüm devre mülk sahipleri için bağlayıcıdır. Bu sebeple KMK madde 19’ te düzenlenen binanın bakım ve korunmasına ilişkin hükümler de paydaşlara uygulanacaktır.
  • KMK madde 18 uyarınca kat malikinin (devre mülk sahibinin) bağımsız bölüm ve ortak yerleri kullanırken özen borcu bulunmaktadır.
  • KMK madde 20-22 uyarınca, devre mülk sahiplerinin ortak giderlere katılma borcu da bulunmaktadır. [17]

 

7)Devre Mülkün Yönetimi           

KMK madde 61/1 uyarınca, devre mülkün yönetim biçim ve usulleri devre mülk sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenir.

Devre Mülke konu olan yapıda kat mülkiyeti tesis edilmişse, devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerçek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Apartman yöneticisi, aynı zamanda devre mülkün de yöneticiliğini üstlenebilir.

Devre mülke konu bina veya bağımsız bölümde henüz kat mülkiyeti tesis edilmemişse devre mülk, paydaşların kendi aralarından ve dışardan seçecekleri bir gerçek veya tüzel kişi tarafından yönetilir.

Devre mülk sözleşmesinde yönetim hususunda yeterli hüküm yoksa ve paydaşlar bir yöneticinin seçimi hususunda anlaşamazlarsa, devre mülkün yönetimi, Türk Medeni Kanunun müşterek mülkiyete ilişkin hükümlerine göre (TMK m. 690-698) yürütülecektir.

Paydaşların yönetici seçiminde oy nisabının ne olacağı KMK’ nın devre mülk hakkına ilişkin maddelerinde düzenlenmediğinden, kat mülkiyetinde yönetici seçimine ilişkin KMK madde 34/4 ‘ün kıyasen burada uygulanması yerindedir. [18]

 

8) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi

Devre mülk sahiplerinin anlaşma yoluyla, aralarındaki devre mülk ilişkisin her zaman sona erdirmeleri mümkündür. Bunun için yine resmi senet düzenlenmesi ve beyanlar hanesindeki kaydın da terkin edilmesi gerekir.

Devre mülk konusu taşınmazın yok olması (KMK m.47/1) ya da kamulaştırılması durumunda da devre mülk hakkı sona erecektir. 

Devre mülk hakkının tek bir kişide toplanması, bu hakkı kendiliğinden sona erdirmemekle birlikte, o kişiye tapu sicil müdürlüğüne başvurarak devre mülk hakkını sona erdirme imkanı verir. [19]

 

M-DEVRE TATİL SÖZLEŞMESİ İLE DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ AYRIMI

Devre mülk hakkı ile Devre tatil hakkına ilişkin düzenlemeler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile 14.01.2015 tarihinde yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği madde 2/3 uyarınca, Bu Yönetmeliğin uygulanmasında, devre mülk, dönem mülk, paylı mülkiyet, hisseli gayrimenkul satışı ve benzeri isimler altında yapılan ve tapu tesciline konu edilen satışlara ilişkin sözleşmeler, bir yıldan uzun süre için kurulması ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilir.” denilmiştir. 

Yani devre mülk sözleşmesi, Yönetmelik kapsamında bir veya daha fazla gecelik konaklama imkânı tanıması halinde devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilecektir. Bu kapsamda Yönetmelikteki tüm maddeler, devre mülk sözleşmesini de kapsamakla beraber aralarındaki farklar ise şöyledir;
 

  • Devre mülk hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. İrtifak hakkı ise, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan bir aynî haktır. Buna karşılık devre tatil sözleşmesinden doğan hak ise, devre tatil sahibi ile aralarındaki sözleşme gereği sözleşmenin karşı tarafı olan sağlayıcıya karşı ileri sürülebilen nisbî nitelikte alacak hakkını ifade eder.

 

  • Devre mülk hakkı, ayni hak olması nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilir. Devre tatil hakkı ise aynî bir hak olmayıp şahsî niteliktedir ve sadece borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

 

  • Devre mülk sözleşmesinin hak sahipleri, devre tatil kullanıcılarından farklı olarak müşterek mülkiyet hakkı sahibidirler. Dolayısıyla devre mülk hakkında hak sahipleri, devre mülk sözleşmesi ile mesken olarak kullanılan bağımsız bölümlere ilişkin hususlarda söz sahibidirler. Devre mülk sözleşmesini sonradan değiştirebilirler, ancak bu oldukça zor bir prosedürdür. Devre tatil hakkında hak sahipleri (kullanıcılar), devre mülk sözleşmesinden farklı olarak, taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet payı veya irtifak hakkı sahibi olmadıklarından, taşınmazla ilgili konularda taşınmazın aynına ilişkin karar alamazlar; örneğin şuf’a hakları yoktur. Devre tatil sözleşmesini sonradan değiştirmeleri de mümkün değildir.

 

  • Devre mülk hakkı ayni bir hak olduğundan tapuda resmi şekilde yapılması gerekli iken, devre tatil hakkı şahsi hak niteliğinde olduğundan tapuda resmi şekilde yapılma zorunluluğu olmayıp, yazılı şekilde yapılması yeterlidir.

 

  • Devre mülke ilişkin cayma bildiriminin noterlik aracılığı ile yapılması zorunludur. Devre tatil sözleşmesinde cayma bildiriminin  posta yoluyla veya yazılı olarak herhangi bir şekilde gönderilmesi yeterlidir.

 

  • Devre mülk hakkı, mesken niteliğinde olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı rejimine tâbi yapılar ile müstakil yapılarda kurulabilir. Devre tatil hakkı ise mesken niteliğinde bağımsız bölümde olabileceği gibi, bağımsız mutfak ve banyodan yoksun ya da yalnızca mutfaktan yoksun bir veya birkaç odadan meydana gelen bölümlerde kurulabilir. Ancak bugün tatil ve refah ahlayışının ulaştığı nokta, rekabetin yoğunluğu göz önünde tutulacak olursa fiilen böyle bir farklılığın kalmayacağı, her iki durumda da sağlayıcıların tüketicileri kendi sistemlerine çekebilmek için en azından devre tatil hakkının kullanılacağı taşınmazın bağımsız bölümünde bir yatak odası ile banyo ve tuvaletin bulunmasına dikkat edecekleri kesindir.

 

N-UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

6502 sayılı Tüketicini Korunması Hakkında Kanun madde 73 uyarınca, “Tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamalardan doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin davalarda tüketici mahkemeleri görevlidir.” Dolayısıyla devre mülk ve devre tatil sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda alıcı yasada tanımlanan şekilde tüketici sıfatına haiz olup uyuşmazlık durumunda satıcının da 6502 sayılı Kanun kapsamında olduğu tüketici işleminin tarafı olması sebebiyle, bu tür sözleşmelerden çıkacak uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesidir.

6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu madde 6/1 uyarınca, “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir" 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu madde 73/5 uyarınca ise, “Tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabilir.”  HMK madde 10 uyarınca, “Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.”  

Tüketici kanuni düzenlemeler gereğince davasını genel yetkili mahkeme olan davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde açabileceği gibi, özel yetkili mahkeme olan kendi yerleşim yeri mahkemesinde de açabilecektir. Dolayısıyla kesin yetki düzenlemesi söz konusu değildir. Kanun tüketiciye tercih hakkı tanımış olup tüketicinin seçimine göre yetkili mahkemede dava açılabilecektir.

Ancak devre mülk sözleşmelerinden çıkan uyuşmazlıklarda tapu devri yapılmış ise, bu durumda kesin yetki kuralı söz konusu olacaktır. HMK madde 12/1 uyarınca, “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Yani tüketici açmış olduğu devre mülk sözleşmesinin feshine ilişkin bir davada taşınmazın aynına ilişkin olarak tapu devrinin de iptal edilmesini talep eder ise bu durumda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

 

O-SONUÇ

Yazlık olarak nitelendirilen tatil evlerinin iktisap maliyetinin son derece yüksek olması ve fakat yıl içindeki yararlanma süresinin kısıtlılığı; otellerde sunulan tatil hizmetinin kalitesine karşılık tatilini kalabalık mekânlar dışında sessiz, sakin ve huzurlu ortamlarda geçirmek isteyen kitleler için cazip olmaktan çıkması, girişimcileri sayılan sistemlerin avantajlarını taşıyan, buna karşılık sakıncalarını barındırmayan yeni sistemler geliştirmeye yöneltmiştir. Yaşanan bu gelişmeler sonuç olarak taşınmazların eskiden beri uygulanan dikey bölünmesi yanında, yatay ve zaman itibariyle bölünmelerini de zorunlu kılmıştır. Taşınmazın zaman itibariyle bölünmesi, devreli tatil sitemlerinin temelini oluşturmuştur. Bu sistemlerin özünde, taşınmazdan yararlanmanın zaman dilimlerine bölünmesi ve aynı taşınmazdan birden fazla kimsenin belirlenen zaman dilimlerinde münhasıran ve periyodik olarak yararlanma düşüncesi bulunmaktadır. Bir üst kavram olarak devreli tatil sistemleri, aynî hakka ve alacak hakkına dayalı tatil sistemleri olarak iki şekilde tezahür etmektedir. Aynî hakka dayalı sistemler devre mülk, alacak hakkına dayanan sistemler devre tatil terimi ile nitelendirilmektedir.

Devre mülk ve devre tatil sistemlerinde yasal boşluklar nedeniyle geçmiş yıllarda yaşanan sıkıntılar, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve14.01.2018 tarihinde yürürlüğe giren Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği ile giderilmeye çalışılmıştır. Bu kapsamda önceki kanunun aksine sadece tanım yapmaktan ileriye gidilmiş, birçok hususta tüketici yararına olabilecek yenilikler ve değişiklikler getirilmiştir. Bu yenilik ve değişikliklerden en önemlileri; periyodik süreli tatil sözleşmeleri şeklindeki ortak kavram kapsamına ayni haklar arasında sayılan ve 634 sayılı Kat mülkiyeti Kanununda düzenlenen ve bu Kanunda düzenleme bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri uygulanan devre mülk hakkının da dâhil edilmesi, devre mülk hakkı yanında şahsi hak tanıyan devre tatil sözleşmeleri, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri, değişim sözleşmeleri, yeniden satışa yönelik tatil sözleşmeleri türlerine de kanunda yer verilmesi, devre tatil sözleşmeleri bakımından sözleşme süresinin eskiye göre kısaltılmış olması, yine devre tatil sözleşmelerinde taşınmazın niteliği açısından sözleşme konusunun genişletilmiş olması, tüketiciyi koruyucu şekilde sağlayıcı tarafından bir ön bilgilendirme formunun verilmesinin zorunlu tutulmuş olması, daha önce yönetmelikte düzenlenmiş olan; cayma hakkı, bu hakla ilgili peşin ödeme yasağı ve bağlı kredi sözleşmesi gibi konuların kanun metnine dâhil edilmiş olması, cayma hakkı süresini uzatılmış olması, satıcı/sağlayıcılara bazı durumlarda bina tamamlama sigortası yaptırma zorunluluğunun getirilmiş olması, devre tatil amaçlı taşınmazın ön ödemeli satışında devir ve teslim süresinin sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğinin düzenlenmiş olması, yine ön ödemeli satışlarda tüketiciyi koruyucu şekilde devir veya teslim tarihine kadar gerekçe göstermeksizin cayma hakkının tanınmış olması şeklinde sayılabilir. Bu yenilikler ve değişiklikler, olumlu bir adım olarak tüketicilere sağlanan korumanın genişletilmesi sonucunu doğuracaktır ki, bu durum bu tür sözleşmelerin uygulanabilirliğini arttıracak; bu yolla da ülkemiz ekonomisinde büyük paya sahip turizm sektörü önemli bir gelişim gösterecektir.

 

Saygılarımla

    Av. Kerem ÇÖLCÜ

 

KAYNAKÇA

  1. Eşya Hukuk- Şeref Ertaş, Barış Yayınları Fakülteler Kitapevi, İzmir-2014
  2. Eşya Hukuku-A.Lale Sirmen, Yetkin Hukuk Yayınları, Ankara-2013
  3. Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014
  4. Devre Mülkün Hukuki Yapısı Ve Tapuya Kayıt Sistemi-Kızılcahamam Örneği, Feza Yılmam Mendeş/ Murat Mendeş/ Yeşim Aliefendioğlu, Düzce Üniversitesi Bilim ve Teknoloji Dergisi, 5 (2017) 242-257
  5. Devre Mülk Ve Devre Tatil Sözleşmesi-Cayma Ve Tüketicinin Diğer Hakları, Aynur Ulutaş, 2017
  6. Devre Tatil Sistemleri Hukuki Niteliği ve Muhasebe Uygulamaları, Vedat Acar, KSÜ Sosyal Bilimler Dergisi 10-2-2013
  7. Devre Tatil Sözleşmesi (Yüksek Lisans Tezi), Ahmet Köse, Konya-2009
  8. Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu Uyuşmazlıklar, Kemal Döner, DÜHFD, Cilt: 22, Sayı: 36, Yıl: 2017, s. 137-185
  9. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu  (www.mevzuat.gov.tr
  10. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (www.mevzuat.gov.tr)
  11. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (www.mevzuat.gov.tr)
  12. 14.01.2015 tarihli Devre Tatil Ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği
  13. Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü 1476 sayılı “Devre Mülk Hakkı” Konulu Genelge

 

 

[1] Devre Tatil Sözleşmesi (Yüksek Lisans Tezi)-Ahmet Köse, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, 2009

[2] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 205-209

[3] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 211-215

 

[4] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 226-227

[5] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s.227

[6] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s.228-229

[7] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s.229-230

[8] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s.231

[9] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s.231-232-233

[10] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 234-235

[11] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 236-237

[12] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 237-239

[13] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 239-241

[14] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 241-242

[15] Periyodik Tatil Sözleşmeleri- Burcu Yağcıoğlu, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 16, Sayı: 1, 2014, s. 242-243

[16] Eşya Hukuk- Şeref Ertaş, Barış Yayınları Fakülteler Kitapevi, İzmir-2014, sy.473-475

[17] Eşya Hukuk- Şeref Ertaş, Barış Yayınları Fakülteler Kitapevi, İzmir-2014, sy.475-478

[18] Eşya Hukuku- Şeref Ertaş, Barış Yayınları Fakülteler Kitapevi, İzmir-2014, sy.478

[19] Eşya Hukuku-A.Lale Sirmen, Yetkin Hukuk Yayınları, Ankara-2013, sy.527




Yazarın Diğer Makaleleri